この記事を書いている現在は1月です。専門学校や大学への進学にあたってこれから1人暮らしを始めるという方も多いのではないでしょうか？
賃貸アパート・マンションを借りて住むときの費用は簡単に下げることができます。
ちょっと言い方を変えると、知らないことで悪い大人に騙されて余計な支出をしてしまうポイントがたくさんあります。
仕送りで十分な金額があるという人は大丈夫かもしれませんが、お金がたくさん必要になってしまうことで長時間のバイトを余儀なくされ勉強の時間が確保できないとあっては本末転倒です。
貧しい生活をして支出をおさえる必要はありません。同じ結果を得られるなら安い方を、必要のないものをカットするというだけの話です。
例えば5万円の支出を抑えられたとすると、時給1000円のバイトなら50時間減らすことができます。
今回は知っていれば得をする、効果の大きいものを中心にいくつか紹介しますので是非実践してみて下さい！
目次
部屋の契約時に下げられる費用
部屋の契約をする際、下げられる可能性のある費用について解説します。
仲介手数料
最大のポイントとなるのがお店に支払う仲介手数料です。
これは部屋を貸す側（大家さん）と借りる側（あなた）の仲介をしてくれるお店に対して支払う手数料です。
この仲介手数料は、貸す側と借りる側の合計で賃料1ヶ月分までと法律で決まっています。
例えば賃料が5万円なら、貸す側と借りる側の合計で仲介手数料は5万円までということです。
ただし、これはあくまで上限です。
片方から取れるのは原則0.5ヶ月分までと決まっていて、手数料の返還を求めた裁判でも原則0.5ヶ月分であるという判決が出ています。
実際に上限である1ヶ月分を払ってしまっているケースが多いのですが、本来は同意しなければ上限の1ヶ月を払う必要はありません。
大家さん側も手数料を払っているのが一般的なので、仲介しているお店が借りる側から1ヶ月の手数料を取ることは法律的にもNGです。
そのためお店によって仲介手数料がバラバラですし、手数料ゼロ、キャッシュバックしてくれるなんて事もあります。もし1ヶ月分で請求されたら上記のように法律上NGであることを伝えましょう。
僕が2回目に部屋を借りた時は、手数料ゼロのところで契約しました。
礼金
次に礼金です。礼金は大家さんに対して支払うお礼です。
礼金はもともと地域の慣習的なものなので無い場合もあります。
発祥の由来としては諸説あるようですが、共通する考え方としては以下のようなものです。
昔は物件の管理を大家さんがしていたので、大家さんに入居を優遇してもらうために払ったり、家具をサービスしてもらったことへのお礼として渡す側が金額を決めて直接手渡していました。
現在は物件の管理を管理会社が仲介しているケースが多く、金額も決まっているという点で本来の意味合いは薄れています。
上記を踏まえた上で指定された金額を払っても構わないというのであれば問題ありませんが、僕だったら値下げ交渉します。
部屋を借りていることへの謝礼は家賃として毎月払っているわけですから、本来は礼金を払う必要はないのです。
目安的には礼金が1ヶ月を超えていたら一般的な金額よりも多いので、1ヶ月以下に下げる交渉が通りやすいラインだと言われています。
交渉はお店を通して大家さんに対して連絡してもらいます。
ポイントは応じてもらえたら入居するとはっきりと伝えることです。「礼金を0.5ヶ月分に下げてもらえたら入居します」といった感じです。応じてもらった上で検討するといった中途半端さだと相手も躊躇します。
マイナスポイントを伝える
交渉においては入居するかどうか迷っていることを相手にしっかりと伝えるのもポイントです。
その部屋が気に入った様子ばかり伝わってしまうと、交渉に応じなくても入居すると思われてしまいます。
- スーパーが遠いのが気になる
- お風呂はゆっくり入りたいのに、浴室が狭いのが気になる
内見時は良いところばかり見るのではなく、マイナスポイントもしっかりと把握しておきましょう。周辺環境もその部屋の評価の1つですから、チェックしておきます。
ダブルバインド
更に心理学上の効果でダブルバインドというものを使うと交渉が有利になります。
例えば以下のような交渉をします。
- 礼金を0.5ヶ月分に下げる
- 家賃を毎月1000円下げる
「どちらか応じてもらえたら入居します」というように伝えます。断るという選択肢をまず排除して、異なる2つの条件を出すことで応じてもらいやすくなるという心理現象です。
完全に余談ですがダブルバインドは恋愛など他のことにも応用可能です。「今日この後ご飯食べに行こうよ！中華かイタリアンどっちがいい？」みたいな感じです。食べに行かないという選択肢は排除しておくわけですね。
交渉なんて本当に通るの？と思うかもしれませんが、大家さんからするとその部屋が空き部屋のままになるよりは誰かが入居してくれた方が助かるので、応じてもらえる可能性はあります。
ただし1月現在のような皆が部屋探しをする時期は空き部屋が少なく、交渉が通りにくいタイミングでもあります。
狙い目は1つのアパート内で複数の空き部屋がある時です。103号室と202号室のどちらかを選べるという状態なら空き部屋が2つある状態ですね。
また、学生の皆さんは実は交渉に有利です。
4年といった単位で学校に通うわけですから、多くの場合はその間ずっと転居しないですよね。
1年に1回転勤するような転勤族の社会人が入居するよりも、4年間いてくれる学生が入居してくれた方が空き部屋になる期間が少なく大家さんにとってメリットが大きいんです。
敷金は？
礼金と一緒によく書かれるものとして敷金がありますが、こちらは退去時に修繕費用を差し引いた後で返金されるものなので無理に交渉で下げる必要はないでしょう。
2ヶ月分以上など、金額が多くて最初に支払うのが大変ということであれば交渉するのもアリです。
普通に住んでいたら修繕費用はかからないのですが、例えば退去時に修繕を負担しなければいけなくなるパターンとしてタバコによる被害があります。
タバコは吸わないので敷金を1ヶ月分に下げてください。といった交渉の仕方はできるかもしれません。
火災保険
次に火災保険です。多くの場合、加入しないということはできません。加入を必須とすることも法律で認められています。
火災という名前が付いているので火事だけの保障の印象があるかもしれませんが、部屋の設備を壊してしまった時の保障などもこの火災保険に含まれています。例えば壁に穴が空いたとしても自分でわざと壊したのでなければ火災保険で保障してもらえます。
これ自体は必要なものなので問題ないのですが、問題があるのはお店が指定した保険会社で契約することで割高な火災保険に加入してしまう事です。
加入を必須とすることはできても、保険会社の指定まではできないのが原則です。皆さんが自由に保険会社を選べるのですが、多くの場合は指定された会社で契約してしまっています。
もし1年間で1万円以上なら高いです。料金の低い火災保険を2つ紹介します。
お部屋を借りる時の保険
住まいる共済
自分にとって本当に必要な保障だけ付けるようにしましょう。例えば盗難の保障がありますが、部屋の鍵はしっかりかけるといったことで対処可能です。
もしお店からしつこく指定された保険会社で契約するよう言われたら、とりあえずそのまま契約しておきましょう。
そのあと自分で保険会社を変えてしまえばOKです。ネット手続きで簡単に終わります。
最初に契約した火災保険の料金も、残り日数に応じて戻ってきます。
なぜお店が指定した保険会社で契約させたがるかというと、紹介料が貰えるからです。最初の契約にさえ応じておけば後で変更しても何も言われることはありません。
ただし契約書に保険会社の指定が書かれてしまっていると変更できる可能性が低いので、契約書はよくチェックしましょう。
断固拒否すべきもの
以下のような費用を請求されたら拒否して下さい。すべて不要なものです。
書類作成費・事務手数料
契約に際しての書類作成や事務作業に伴い手数料が〜と言われても絶対に払ってはいけません。これらは仲介手数料に含まれるものです。仲介手数料とこれらの金額を足して0.5ヶ月分を超えているなら尚更NGです。
害虫駆除費（室内消毒・消臭）
害虫駆除や室内消毒、消臭といって費用を請求される場合がありますが、不要と伝えましょう。
1万円や2万円などで請求されますが、やっているのはスーパーで買える殺虫スプレーや消臭スプレーをプシューっと部屋に撒いているだけです。
悪質なケースだとスプレーを買って終わりで、部屋には何もしていないなんて事があります。聞いたことのある方もいると思いますが2018年に北海道のアパマンショップ事務所が爆発した事件がありました。
これはどういう事件かというと、室内消臭の費用を入居者から取っていたのでさすがに何もしないのはマズイからとスプレーだけ購入したものが100本以上たまり、捨てるために中身を全部噴射していたら爆発したというものです。結果的に不正が明るみに出てしまったわけですね。
入居して、気になったら自分でスプレーを買ってきてやりましょう。数百円で済みます。
ハウスクリーニング費用の二重請求
僕が実際に被害に合ったのですが、入居時にハウスクリーニング費用を払っているのに退去時にもハウスクリーニング費用を払わされるケースです。しかもそれぞれ相場の倍以上の金額でした…。
入居者が変わるたびに1回しか実施しないはずのハウスクリーニングに必要な費用を２回分払うというのはおかしな話です。二重請求はおかしいとはっきり伝えましょう。
同様に鍵交換費用も二重請求になっていないかチェックして下さい。
補足として、ハウスクリーニング費用を支払うのが退去時ではなく入居時の場合は、内見した時の状況を見て十分にキレイだと感じたら不要と伝えても問題ないです。
退去時の場合でも入居者がハウスクリーニング費用を負担しなければいけないという決まりはないので交渉は可能ですが、応じてもらうのは難しいかもしれません。
安心サポート的なもの
トラブル対応、物を壊してしまった時の保障などを名目に料金をとられるケースです。
住居トラブルの対応は管理会社に連絡すればやってくれますし、先述した通りで物を壊してしまっても火災保険で保障されるので不要です。
これらの項目は、見積もり時点では載っていなくて契約時に特約という欄にしれっと書かれることがあります。見落とさないよう特約はしっかりチェックしましょう。特約に同意してしまった場合は拒否するのが難しくなります。
オススメの契約の流れ
まずはSUUMOなどのお部屋探しサイトを使うか、普通にお店に行って部屋探しをすればOKです。その後はポイントがありますので解説します。
見つかった部屋は他のお店でも取り扱っている
お店に行って、条件の良い部屋が見つかった時に必ずしもそのお店で契約する必要はありません。
その部屋の契約は、他のお店でもできます。
大家さんの立場で考えてみたら分かることですが、1つのお店にだけ任せていたら借りる人がなかなか見つかりません。
そこで賃貸の情報をお店間で共有する仕組みが作られています。レインズというシステムです。
不動産業界の人しかアクセスできないので僕らは情報を見ることはできませんが、ここを通してどのお店でも同じ部屋の契約ができるようになっています。
本当にそのお店でしか扱っていないという事もあることにはあるのですが、珍しいケースなので遭遇することは滅多に無いでしょう。
まずは見積もりを持ち帰る
内見をして見積もりを出してもらった際に、先述した契約手数料がある場合など少しでも気になるポイントがあればその場で契約してはいけません。見積もりを持ち帰りましょう。
よほど急ぎでない限りは一度持ち帰って検討した方が良いです。
親の許可が必要なので、帰って親に見てもらいますとでも言っておけば大丈夫です。
部屋を抑えておくための手付金を入れて下さいと言われた場合も払ってはいけません。取り戻すのが大変になります。
他のお店に見積もりをお願いする
ネット検索で「地名＋物件名」などで検索してみて下さい。同じ部屋の情報が出てくると思いますが、取り扱い店舗として複数のお店が一覧に載っているはずです。
他のお店にもそれぞれ見積もりを出してもらうよう連絡しましょう。
その際、内見する流れになってしまうと二度手間なので、まずは見積もりを出してほしい旨を伝えます。
それぞれのお店に出してもらった見積もりを比較して、条件が一番良いお店に足を運びましょう。
最初のお店に内見を付き合ってもらったから…など、ここで変な感情を入れる必要はありません。
比較サービス「イエー！」
上記のように気に入った部屋を一番良い条件で契約できるお店を探すのを代行してくれるサービスもあるのでぜひ使ってみて下さい。ここでは「イエー！」というサービスを紹介します。
現在は首都圏でしか利用できませんが、約4割の利用者が仲介手数料ゼロもしくはキャッシュバックありで契約できているようなので非常に優秀だと思います。
交渉メールを出す
見積もりに対して先述したような交渉で下げられそうなポイントを見つけたら、メールで交渉の連絡をしましょう。
お店での対面や電話だと、あとで言った言わないの論争になりかねないのでメールの文面に残しておくのがポイントです。
また、メールを使うことで相手の良いように言いくるめられてしまうのを防ぐことができます。
礼金や家賃など、大家さんに対して交渉が必要な部分についてはお店経由で大家さんに連絡を取ってもらいます。
ここで大家さんとは交渉できないと言われた場合は、そのお店での契約はやめておいた方が無難です。
大家さんが交渉はすべて断るというスタンスを取っている可能性もないことはないですが、基本的には交渉があった際に取り次ぐのもお店の仕事です。
よく名前を聞く有名な会社だから安心と思ってはいけません。
先程出てきたアパマンショップの件もそうですが、大手が不正を行う業界です。というのも、お店の大半がコンビニと同じフランチャイズ形式で名前を借りているだけというケースが多いです。
コンビニならまだ本部の徹底した指導があったりしますが、不動産業界にはそういったものがないので同じ名前でも全部が違う店だと認識しておきましょう。
契約までのポイントは以上で終了です。
入居後のポイント
契約内容と違いがないか確認
僕が入居した部屋はエアコン付きとあったのですが、いざ入居してみるとエアコンが付いていませんでした。
管理会社に連絡してすぐに新品を取り付けてもらえたので良かったですが、こういったことはよくあると思われるので気をつけましょう。
壊れている場所の写真を撮る
退去時に壊したと言われないよう、入居時点から壊れていたことが分かる証拠を残しておきましょう。
電力＆ガス会社の変更
電力会社、ガス会社は現在では自由化され、好きな会社を選べるようになりました。
これらはどこで契約しても受けられるサービスは大して変わりません。電気の質が変わるとかガスの質が変わるとか、そんな事はないわけです。
そのため自分の使う電気やガスの量に合ったお得な料金プランがある会社を選んでおけばOKです。
変更の流れ
最初は入居時に「ここに連絡してね」という紙が置いてあるか契約時の資料などに電力会社とガス会社が載っていると思うので、そこで契約しておけば問題ありません。入居直後に使えなかったら困るのでここは大丈夫です。
1〜2ヶ月ほど使ってみて、自分の使用量が大体どれくらいか分かってきたら各社を比較して安いところを見つけましょう。ただし夏や冬やエアコンを使う頻度が増えるなど、時期によって使用量も変わるのでそこは注意です。
使える会社が地域によって変わるので、価格.comなどの比較サービスを使うといいでしょう。
電気とガスを1社にまとめると割引されるといったプランが多いので、検討してみて下さい。
申し込む際、いま契約している会社から毎月届く電気料金やガス料金が書かれた検針票が必要になるので捨てずにとっておいて下さい。
NHK受信料
僕は情報だけ伝えますので、どうするかは皆さん各自で判断して下さい。
ポイントは以下の通りです。ちょっと法律の話が多くなるので難しいと感じる方は飛ばしていただいて大丈夫です。
未契約は違法
テレビを置いているのにNHKの契約をしないことは法律上、違法という扱いになります。
ただし、契約をしなくても罰則はありません。
違法だけど、罰金を払わなければいけないとか、そういったことはないわけです。
例えば道路交通法では歩行者の信号無視は2万円以下の罰金と定められています。信号無視の是非は置いておくとして、信号無視をして罰金を取られている人なんて見たことないですよね？
同じ違法といっても千差万別です。これに関しては罰則すらないわけですから、もっと緩いイメージです。
受信料の未払いは違法ではない
対して、既に契約済みの人が受信料を払わないことは違法ではありません。
当然ながら、こちらも罰則はありません。
あくまで受信料を支払うという当事者同士の契約を守っていないということになり、法律上は問題ありません。
ただしこれはあくまで刑事罰が無いということで、受信料の未払いに対して民事訴訟を起こされると負ける可能性が高いです。
訴訟にも費用がかかるので、訴訟でNHK側が回収できる受信料を考えると割に合いません。なので訴訟が起こされるケースというのは見せしめであることが多いです。確率的にも超低いです。
訴訟が心配なら
自分で契約している状況で、訴訟が心配という人は、契約名義を親などに変えましょう。
契約した当人と、現在の契約者が違う場合は訴訟を起こせなくなります。
ちなみに僕は契約していますが、受信料をどうしているかはご想像にお任せします。
契約を更新する時の交渉
学生の皆さんにはもう1つ覚えておいて欲しいポイントがあります。
賃貸は2年契約であることが多く、最初に契約してから2年後に更新タイミングが来ます。
契約する際の交渉については先述した通りですが、入居希望者が多い時期だと交渉が通りにくい可能性が高いです。
そこで契約更新時の交渉をオススメします。
契約時よりも有利な立場である
まず第一に、2年間なにもトラブルを起こさずに住んでいれば、それが実績になります。
そして学生であれば、2年間住んだ後に更新するなら卒業まで住み続ける可能性が高いということが言えます。
交渉する際「更新したら卒業までの2年間住みます」ということを言えるし信憑性も高いので信用してもらえるでしょう。
不満点を全面に押し出す
もし実際に住んでみて不満に思うところがあったら、交渉材料にします。
- 隣の部屋の音が聞こえやすい
- 近所にあったコンビニが潰れてしまい不便になった
- 夜間の車通りが多くてうるさい
転居するかどうか迷っているということが相手に伝わるようにするのがポイントです。
まずは家賃
メインの交渉ターゲットになるのは家賃です。
ネットで同じ物件の空き部屋か、周辺で似た条件の自分が住みたいと思える部屋で家賃が今よりも安い部屋がないか探します。
新生活を始めるための入居先を探す人が多いのは1月〜3月です。この時期は少し家賃が高めでも入居してくれる人が多いので、高めに設定されていることがあります。
対して、この時期を過ぎた4月以降、特にGWも終わって家探しをする人が減る6月以降は空き部屋を埋めるために家賃が下がることがあります。
契約の更新自体は最初の契約から2年後ですが、申込書が家に届いて提出しなければいけないのは更新日から半年〜3ヶ月ほど前です。
申込書が届く前に交渉することもできますから、6〜9月頃を目安に家賃をチェックします。
また、築年数が「10年→11年」「20年→21年」と上がった時はSUUMOなどの検索サイトで「10年以内」「20年以内」の条件に引っかからなくなり検索結果に出てきにくくなるので、家賃を下げて検索結果への出やすさを維持しようとする可能性があります。
実際に僕が住んでいたアパートも築年数が30年→31年になった時、家賃が3千円ほど下がりました。
当然ながら同じ物件でも間取りが違えば金額は変わりますから、同じか、近い条件で探して下さい。あとは角部屋だと少し家賃が高いということがあります。
家賃交渉の流れ
家賃交渉をする際は、管理会社に連絡して大家さんに伝えてもらいます。
以下のように伝えます。
同じ間取りの部屋で、家賃が今の金額よりも安いのをネットで見ました。私が住んでいる部屋の家賃が高いのは納得できないので、〇〇円下げて下さい。
もし断られてしまった場合は最終手段です。
では、家賃が低い部屋へ引っ越します。
実際に引っ越すことになったら双方に手間だけかかるので、折れてくれる可能性が高いでしょう。面倒なやつだと思われるかもしれませんが、大家さんと知り合いということでなければ特に問題ないでしょう。
他の物件で見つけた部屋の場合は以下のように伝えます。
[現状の不満点を伝えた上で]近所に今よりも条件の良い部屋があるのを見つけたので、そちらへの転居を検討しています。もし家賃を○○円下げて頂けたら更新して卒業までの2年間住みますが、応じて頂けない場合は転居します。
ここは応じてもらえなかったら転居するとはっきり言ってしまいましょう。断られたら住む場所がなくなるのでは？と思うかもしれませんが、更新の申込書をそのまま書いて出せばOKです。大家さん側からしても更新を断る理由がありません。
もし劇的に良い条件の部屋が見つかったなら本当に転居してしまっても良いと思います。
更新料
人気のエリアなど、場合によっては家賃が上がっていることもあるでしょう。
その場合は安く住めているということなのでラッキーです。
家賃が上がっていた場合は交渉のターゲットにはしずらいので、更新料をターゲットにしましょう。
0.5〜1ヶ月分を出すことが多く、最初の契約時に更新時は○ヶ月分と契約書に明記されますが交渉は可能です。
どの程度下げてもらうかは難しいところですが、まずはネットで調べて現状の空き部屋の数を確認しておきましょう。
数が多ければこれ以上退去されて空き部屋が増えてしまうのは避けたいでしょうし、少なければ退去されてもまた入居してもらえる可能性が高いので交渉を受け付けてもらえない可能性が高いです。
こちらも現状の不満点や、更新したら2年間住むことを伝えて交渉しましょう。
ここまで交渉の仕方をいくつか解説してきました。大丈夫だと思いますが、交渉と脅迫を混同してはいけません。高圧的な態度を取ったり、暴言はダメです。根拠を出して、希望を伝えるのがポイントです。
賃貸契約でトラブルに遭ったら
賃貸契約に関してトラブルに遭ってしまった場合や、既に契約済みの方でこの記事を読んで不当な費用を払ってしまったことに気づいた場合は、NPO法人の賃貸トラブルたすけ隊（Twitter）さんに連絡を取ればサポートしてもらえる可能性が高いです。
また賃貸トラブルたすけ隊さんのブログでは、今回解説したような内容について詳しくまとめられています。
退去時に必要な知識についても解説されているので、転居の際はぜひ参考にして下さい。
まとめ
今回解説したような内容は
- 知っているだけで
- 少し行動すれば
余計な支出を抑えることができて、得することができます。
支払う金額が減ったから受けられるサービスの質が落ちるということもありません。家賃を交渉で下げてもらったらお風呂が狭くなるとか、そんな事ないですよね。
他にも奨学金について書いている記事で、利息ありで借りた時に利息の見直し方式によって支払う金額が変わることについて書いています。入学後でも変更可能なので興味のある方はチェックしてみて下さい。
